Угрозу схождения грунтов таят все территории, имеющие склоны. Половина освоенных склоновых площадей Украины постепенно сползает. Почти 14 тыс. оползней зафиксировано в Прикарпатье (оползнями поражены 70% юго-восточных склонов), в Крыму (50%), на Донбассе, в Черновицкой, Одесской и Хмельницкой областях.

Прописка в зоне риска

Только на Крымском полуострове зафиксировано более 1600 оползней, ежегодно ставящих под угрозу разрушения более 3 тыс. домов. В периоды сезонного "оживания" грунтов массовые катастрофы характерны для Закарпатья, прибрежных зон Азовского и Черного морей. Около сотни оползнеопасных мест насчитывают в Днепропетровске, практически столько же - в столице Украины. Тем не менее именно неблагополучные участки как магнит притягивают строительные компании - в условиях земельного дефицита жилые новостройки вырастают в местах, за которые раньше строители и не вздумали бы браться. Несмотря на потенциальный риск, квартиры в таких зданиях расходятся по цене выше среднерыночной. К примеру, на киевском Правобережье высокая себестоимость "сложных" домов (за счет использования дорогих защитных технологий) в сумме с платой за ажиотаж и престижное место (как правило, это участки с впечатляющим холмистым ландшафтом) поднимает цены до 15-25 тыс. грн. за "квадрат".

Горячее предложение

Угроза обвалов отнюдь не обваливает цены на жилье. Это в большей или меньшей степени характерно для всех украинских мегаполисов, в которых активно развивается жилищное строительство и ощущается нехватка свободных площадок. "У нас есть так называемые выработанные шахтами территории, они приравниваются к сейсмоопасным зонам. Но цена на жилье, построенное на этих площадках, не падает и вряд ли когда-нибудь упадет", - отмечает Сергей Тахтаров, директор донецкого АН "Жилком". Столице присуща совсем уж парадоксальная тенденция: квартиры в "горячих точках" здесь стоят дороже, чем аналогичные на безопасных территориях. Рынок учитывает престижность участков: красивый холмистый рельеф как раз попадает в их число. Поэтому жилье на относительно благополучном, с точки зрения геологии, но удаленном от центра Левом берегу Киева традиционно дешевле, чем на холмистом Правом берегу. Современные новостройки возле знаменитых киевских склонов позиционируются в категории "элит", а "вторичка" рассматривается как престижное жилье. Если обычная однокомнатная квартира б/у на Правом берегу стоит $70-100 тыс., то на склонах стоимость подобного жилья доходит до $200 тыс. Риелторы признают: 10% вторичного жилья в столице аварийно, но пока оно заселено, квартиры здесь продаются, "как все остальные". Даже трещины в домах практически не снижают стоимость жилой недвижимости, если процесс разрушения остановлен и дом признан устойчивым.

Кроме платы за расположение, немыслимую стоимость жилья на проблемных территориях объясняют высокой себестоимостью подземной части зданий. Фундаменты на проблемных грунтах, по данным застройщиков, удорожают строительство в разы: если себестоимость обычной квартиры составляет от $500 за 1 кв. м, то в сложной геологической ситуации - от $1 тыс. Так что в правобережных новостройках продажная цена квадратного метра стартует от $7 тыс. Основная часть предложений на первичном рынке в оползнеопасных районах продается по цене $12-15 тыс. за "квадрат". Квартиры в особо эксклюзивных местах стоят от $20 тыс. за 1 кв. м. По такой же цене продаются коттеджи, построенные на Подольских холмах: для малоэтажных зданий на оползневых участках, по словам строителей, стоимость подземных работ сравнима со стоимостью всей наземной части.

Перемещение жизни прямиком на оползневые очаги, похоже, никого не смущает. Только в столице на участках со сложной геологией сейчас возводится порядка ста зданий. В том, что квартиры в них пустовать не будут, сомнений нет. "У нас очень широкий спектр покупателей, которые вообще не интересуются вопросом безопасности территории, практически на любую квартиру есть спрос", - комментирует Андрей Ерема, директор столичного АН "Атлант-А".

По данным Специализированного управления противооползневых и подземных работ (СУППР) при Киевгоргосадминистрации, в столице порядка 30 "критических" мест, на которых зафиксированы деформационные процессы, из них пять требуют немедленной помощи. Условно определены две крупнейшие оползневые зоны: Приднепровская (правый коренной склон долины Днепра, участки яров и балок) и Городская (склоны долины реки Лыбедь). Это более 4 тыс. га территории и 100 потенциальных оползней. К счастью, сошедшие оползни - явление для Киева редкое. Но уязвимость столичных грунтов ощутили жильцы десятков киевских домов, чье жилье невольно превратилось в пизанские башни.

Наглядные свидетельства переменных успехов инженерной мысли в борьбе с оползневыми процессами - сползающий дом на ул. Кудрявской, покосившиеся девятиэтажка на просп. Победы, хрущевка на бульв. Леси Украинки. Как на вулкане, живет население Батыевой Горы и склонов Никольской Балки. В конце минувшей весны разрушился частный дом по ул. Приветная, 3 из-за сдвига грунта в соседнем котловане, вырытом под строительство многоэтажки. Балансирует "на весу" новостройка на Грушевского, 9а, угрожающая Мариинскому дворцу. Но освоение нестойких территорий на Печерске, Подоле, Кудрявце, Соломенке, Ветряных Горах и прочих холмистых местностях не прекращается.

Техника позволяет

С точки зрения конструкторов, вопрос, можно ли строить на оползневых территориях, уже давно не стоит. Ответ однозначный: можно. Современные технологии, по общему мнению представителей строительной отрасли, дошли и до нас. Они обязывают защитить грунт под зданием от промокания (он должен оставаться сухим, иначе образовывается плавун и активизируются оползневые процессы), а также укрепить фундамент соответственно весу дома - чтобы он не сполз вниз или не просел. Геологи, занимающиеся противооползневыми работами, категорических выводов - строить или не строить по результатам геологических изысканий - не дают. Лишь выдвигают более жесткие требования к фундаменту дома. Решение - строить или нет - принимать заказчику.

Строители убеждены: сейчас на холмистой местности можно возвести здание какой угодно этажности, главное - поставить внизу достаточное количество свай. Удовольствие не из дешевых. Поэтому заказчики тщательно считают, что выгоднее: укреплять фундамент и увеличивать этажность, либо отказаться от этажей, но меньше денег оставить в земле. Похоже, первый вариант в большинстве случаев оказывается более выгодным. Стоимость фундаментов на грунтах со сложной геологией составляет до 30% от себестоимости дома, иногда выше, и даже в таком случае инвесторы принимают решение о строительстве. В редких случаях решают, что не потянут, и перепродают площадку, а в условиях земельного дефицита всегда находится тот, кто согласится ее осваивать.

Безопасность новостроек на ненадежных грунтах гарантируют, ссылаясь на требовательность государственной экспертизы и прочих согласовательных органов. Говорят, в последнее время требования к разработкам на бумаге действительно очень жесткие и тщательно контролируются. Все проекты новых зданий обосновываются инженерно-геологическими изысканиями, и сотрудники СУППР утверждают, что никогда не согласуют работу, в которой не предусмотрены все необходимые укрепительные мероприятия.

Среди профессиональной общественности обеспокоенность выражают лишь немногочисленные свидетели отвода опасных площадок. Знакомые со строительной кухней изнутри, они сообщают о "многочисленных нарушениях" и всерьез рассматривают опасность, которой подвергают свои жизни обладатели квартир в престижных новостройках. Однако, увы, говорят все это "не на диктофон".

Заложники амбиций

Узнать о том, какие потребуются укрепительные мероприятия и во сколько обойдется их реализация, можно только после того, как участок отведен и изучен, а проект разработан. Внезапно открывшаяся дороговизна дома порой заставляет напряженно искать пути экономии. Обнаружить их не составляет труда: в цепи элементов контроля над строительством на зыбких грунтах есть известное всем слабое звено. "Все противооползневые мероприятия, предусмотренные в проекте, почти всегда выполняются. У нас есть служба контроля и мониторинга, которая следит за этим. Но, безусловно, в подземной части сооружения невозможно отследить выполнение всех, без исключения, противооползневых работ, глубину заложения укрепительных сооружений. Например, если строительная организация поставила 15-метровые сваи вместо 20-метровых, это трудно пресечь", - говорит Василий Боковой, главный геолог СУППР. Чем отличаются фундаменты построенных зданий от запроектированных, знают только те, кто их возводил. На продажной стоимости эта экономия никак не отражается - устанавливается та цена, по которой квартиру готовы купить, - зато количество зарываемых в землю денег сокращается.

Специализированные организации физически не успевают отследить глубину заложения свай и прочие подробности подземных работ на всех осваиваемых участках. Покупатель проверить надежность фундамента не может и подавно. Чтобы получить доступ к главному источнику информации о подземной части дома - актам на скрытые работы, нужно обладать существенной степенью настойчивости. Да и эти меры, скорее, для самоуспокоения: неспециалист вряд ли сможет сделать правильные выводы на основе этих документов. Остается лишь верить на слово, перед этим, конечно, проверив репутацию тех, от кого это слово получаешь. Поинтересоваться опытом девелопера и генподрядчика - минимальный вклад в безопасность своей жизни. А на мнение "дорого - значит качественно" не очень-то стоит полагаться.

Частная застройка, хотя и выживается из крупных городов, представляет особую опасность, с точки зрения покупателя. Построенные "под продажу" дома нередко оказываются бутафорией: "бизнесмену" невыгодно закапывать баснословные деньги в склон и фундамент постройки, которая будет продаваться. Относительно надежными считаются дома, строившиеся для собственного проживания.

Современное жилье принято считать более качественным, чем то, что построено на холмистой местности еще в советское время. Но и оно неизбежно постареет. Тем более что существенный вклад в появление "горячих точек" вносит эксплуатация дома. Протекающие теплосети, канализация и водопровод способствуют тому, что грунты насыщаются влагой и теряют устойчивость. Течь наблюдается даже в новых домах и коммуникациях. За два десятка лет уровень грунтовых вод в Киеве поднялся с глубины 20 метров на уровень 5-7 метров от поверхности, иногда вода просачивается даже в подвалы. Прогрессирует подтопление города, и чем плотнее он застраивается, тем труднее контролировать этот процесс. Тем более что строятся не легенькие хижины, а тяжеленные небоскребы, провоцирующие просадки грунтов на ровных местах и оползни на склонах.

Выход - укреплять основания домов. Опыт украинских специалистов показывает, что наклонившееся здание можно поднять на несколько сантиметров. Но и тут вопрос упирается в средства, которых на всех, естественно, не хватает. Решение проблемы зачастую откладывается до времени, называемого "пока не припечет". Теоретически его даже можно предвидеть: имеется специальное оборудование, позволяющее определить явные признаки оползней. Но поскольку армии специалистов, занятых исключительно этой задачей, нет, контролируются лишь наиболее настораживающие места. Остальные оставлены на волю случая. Впрочем, и на этот счет у застройщиков есть свой аргумент. Мол, дом, как и обувь, не может быть вечным: отслужившие свое хрущевки готовятся к реконструкции - придет время заменять и современные новостройки. И все бы ладно, только здания-пенсионеры порядком задерживаются на местах службы.

Мнение

Андрей Миргородский. Член Совета директоров ИСК "ХХI век"

- Человечество давно строит на грунтах со сложной геологией. Безопасных почв всего 10%, остальные 90% требуют укрепительных мероприятий. В таких проектах выставляются более жесткие требования к конструкциям и фундаментам. В столичной практике есть несколько "фильтров", отсеивающих ненадежные предложения. "Клятвой архитектора" на титульном листе готового проекта главный архитектор подтверждает, что работа соответствует действующим нормам и правилам. Следующий "фильтр" - государственная экспертиза. Оба эти звена заинтересованы в надежности дома, так как несут уголовную ответственность. На этапе строительства подключается третий "фильтр" - государственная архитектурно-строительная контора (ГАСК), которая регулярно проверяет соответствие объекта строительства решениям, согласованным в проекте. Тут, на мой взгляд, есть "слабое звено". К сожалению, ГАСК очень плохо укомплектована и вооружена. Десяток инспекторов - катастрофически мало для столицы. На мой взгляд, нужно вводить практику Запада - создавать "строительную полицию", которая может оштрафовать, арестовать стройку, забрать лицензию либо подать заявление в прокуратуру. Профессионализму крупных компаний, особенно тех, которые входят в Украинскую строительную ассоциацию (УCА), можно доверять, но в отношении небольших организаций говорить о каких-то гарантиях не приходится.

Мнение

Виталий Полищук. Заместитель генерального директора СК "Градострой"

- Вопрос о качестве строительных работ на оползневых территориях щепетильный. Визуально нельзя определить надежность дома. Основной гарантией безопасности является многоступенчатый контроль над производственными работами. Любой проект здания на участке, где есть перепады высот, должен согласовываться с СУППР. Государственная экспертиза также не пропустит проект, в котором не предусмотрены соответствующие мероприятия. Дальше все зависит от заказчика строительства. Если девелоперская компания относится к делу серьезно, она будет контролировать выполнение генподрядчиком всех предписаний. То, что сделано в земле, можно попытаться проконтролировать лишь по бумаге. К примеру, попросить у заказчика акты на скрытые работы (они составляются в шести экземплярах), где указано, когда и какие сваи были забиты. Если во время эксплуатации со зданием что-то происходит, должна быть создана комиссия, которая определяет, можно ли жить в этом доме. Когда усадка равномерная и соответствует нормам (4 см под собственным весом), отселение не требуется. Если здание признается аварийным, выясняются причины и распределяется вина: ошибка проектировщика, строителей или недобросовестность эксплуатационных служб. Если состояние дома позволяет, предусматриваются укрепительные мероприятия, задача которых - остановить динамику сползания.